賃貸物件を探す際に、どうしても気になってしまうのが事故物件の存在です。
賃貸契約時に支払う金額は決して安くないため、事故物件かどうかを事前に見分ける方法を知りたいと考えている方は多いのではないでしょうか。
この記事では、事故物件を見分ける方法を詳しく紹介します。
合わせて、事故物件を賃貸するメリットとデメリットも紹介していきますので、現在進行形で物件を探している方や、今後引越しを考えている方は、ぜひ参考にしてください。
目次 -INDEX-
事故物件とは
事故物件とは、自然死や不慮の事故死以外の死、または特殊清掃が必要になる死が発生したことのある物件です。
自然死や不慮の事故死以外の死は自殺や他殺、特殊清掃が必要になる死は、孤独死などで一定期間にわたり発見されなかったケースが挙げられます。
従来までは、人の死が発生した物件すべてを事故物件とする不動産会社もありました。
しかし、2021年10月8日に制定された国土交通省のガイドラインにより、日常生活の中で当然起こり得る死については、不動産取引時の判断を左右しないと判断されています。
とはいえ、事故物件には法律的で定められている明確な定義がありません。そこで重要になるのが、心理的瑕疵があるかどうかという点です。
心理的瑕疵とは、賃貸物件契約時に入居の意思を左右するネガティブな事象のこと。ここに住みたくないと思われる欠陥があれば、それは心理的瑕疵となります。
事故物件を見分ける5つの方法
不動産会社には、事故物件を告知する義務があります。とはいえ、自身で見分ける方法を把握しておけば、万が一のリスクを防止することができます。
ここでは、賃貸契約してから事故物件だと判明するリスクを防ぐため、事前に見分けるための方法を5つ紹介していきます。
不動産会社へ直接聞く
前述の通り、不動産会社は事故物件を紹介する際に告知する義務があります。そのため、直接聞くという方法が、最も早く確実に見分けることができる方法だといえます。
不動産会社は宅建業法により、知っている情報をわざと隠すことが禁止されています。
万が一、事故物件であるという情報を隠されて賃貸契約を結んでしまった場合は、契約解除はもちろんのこと、賠償金を請求することができます。
「事故物件ですか？」と直接的な言い方ができないという方は、「告知事項はありませんか？」と聞けば、ほとんどの不動産会社が正直に話してくれるはずです。
事故物件サイトを調べる
事故物件の所在地を公開しているサイトを利用する方法も効果的です。
特に有名なのが、無料で使える『大島てる事故物件公示サイト』です。マップの拡大、もしくは住所を入力するだけで、事故物件かどうかを調べることができます。
ただし、全ての情報が正しいというわけではありません。掲載されている情報は誰でも書き込める為、情報の正確性・信憑性は100％ではない為、あくまで参考程度と考えておくといいでしょう。
他にも、UR賃貸住宅では特別募集住宅ページで事故物件を紹介しており、SUUMOやHOME’Sでも、『告知』や『瑕疵』とキーワード検索すれば該当物件が表示されます。
周辺の家賃相場と比較する
事故物件は家賃が安くなる傾向にあるため、周辺地域の相場と比較して見分けることができます。
地域や駅により、家賃相場は違います。たとえば、1LDKの家賃相場が10万円のエリアで7万円だった場合は、何かあるかもしれないと疑う余地はあります。
とはいえ、家賃が安いから必ずしも事故物件というわけではありません。
同じエリアだとしても、交通アクセスが悪い、利便性が低い、築年数が古いなど、さまざまな要因で家賃を低く設定することは多くあります。
相場よりも極端に低すぎれば疑う余地はありますが、そこまで過敏になる必要もないといえます。
定期借家契約かを調べる
定期借家契約とは、大家が自由に契約期間を決められる賃貸契約のことで、事故物件に採用されるケースが多いという特徴があります。
前述の通り、事故物件は告知しなければいけない義務があります。とはいえ、その部屋に入居者がいなければ大家さんの収入は0円になるため、家賃を安くしてでも入居者を募ります。
しかし、いつまでも相場より安い家賃で貸していては旨味がありません。
そのため、定期借家契約を採用して安い家賃で貸す期間を決め、事故物件の告知義務がなくなる3年間が経過してから相場通りの家賃に戻して契約を結び直すのです。
定期借家契約の物件が必ずしも事故物件だというわけではありませんが、何らかの事情があるかどうかは不動産会社へ確認しておくと安心です。
物件名の変更有無を調べる
事故物件は、マンションやアパート名を変更していることが多いです。
殺人事件などの現場になった場合、インターネットで調べればいつでも名前がわかります。告知義務が過ぎた後も名前は残るため、変更しようと考える大家さんは少なくありません。
また、室内のフローリングや浴室などに不自然な修繕箇所がないかもチェックしましょう。明らかに色が違う場合は、修繕理由を尋ねてみることをおすすめします。
事故物件を賃貸するメリット・デメリット
心理的な抵抗感が生まれやすい事故物件ですが、あえて進んで住みたいと考えている方も少なくありません。ここでは、事故物件を賃貸するメリットとデメリットを紹介します。
メリット
事故物件を賃貸するメリットは以下の通りです。
- 家賃が安い
- リフォームされていることがある
- 競争率が低い
一般的には事故物件に住みたいと考える方は多くないため、入居者を募るために大家さんは相場よりも家賃を低く設定する場合が多いです。
また、室内の特殊清掃が必要になる場合は、フルリフォームまたはリノベーションしていることが多いため、比較的きれいな家に住むことができます。
さらに、従来であればアクセスがよい物件などは競争率が高いものの、事故物件に進んで住みたいという方は少ないため、好条件の物件でも空いていることがあります。
安い家賃で好条件の家に住めるのは、非常に大きなメリットです。
デメリット
事故物件を賃貸するデメリットは以下の通りです。
- 精神的な負担を感じる場合がある
- いつまでも家賃が安いわけではない
- 悪いイメージの問題
最大のデメリットは、精神的な負担を感じる可能性がある点です。
非科学的な事象があるとは断言できませんが、幽霊が見えた、寝る時に誰かに見られている感じがする、気分が悪くなるなど、精神的な不調を感じる方がいるのも事実です。
実際に幽霊がいるかどうかはさておき、この場所で悲惨な事件が起きたと事前に知っている場合は、些細な物音に過敏になってしまうことも考えられます。
また、いつまでも家賃が安いとは限らない点も大きなデメリットです。
メリットの項目で家賃が安い点を挙げましたが、3年間の告知義務を過ぎれば大家さんからすれば家賃を低く設定する意味はありません。
そのため、更新ごとに少しずつ家賃を上げていき、結果的には周辺の相場通りの家賃が設定されることも珍しくないのです。
まとめ
事故物件の見分け方と、賃貸するメリット・デメリットを紹介していきました。
進んで事故物件に住みたいと考えている方は少ないものの、家賃が安く好条件の物件でも競争率が低いため、少なくないメリットがある点も事実です。
とはいえ、多くの方はネガティブなイメージが付きまとう事故物件は避けたいと考えるもの。
賃貸契約後に事故物件だと発覚してトラブルに発展しないためにも、不動産会社へ直接聞く、事故物件サイトを調べるなどの対策を行い、自身で見分けられるようにしましょう。
Homeeeマガジン編集部
