賃貸のエアコンが壊れたら交換できる？費用負担・借主の権利・2027年省エネ基準まで解説【2026年最新】

最終更新日：2026年10月14日（2020年施行の改正民法、2027年度のエアコン省エネ基準強化、2026年時点の交換費用相場を反映しました）

この記事でわかること

賃貸物件のエアコンが壊れたら、まず賃貸借契約書で「付帯設備」か「残置物」かを確認し、自分で業者を呼ぶ前に大家さん・管理会社へ連絡しましょう。付帯設備なら、借主に過失がない限り修理・交換費用は原則として大家さん負担です。残置物の場合は借主負担になるのが一般的です。

2020年4月施行の改正民法では、大家さんが相当の期間内に修理しない場合の借主の修繕権（607条の2）や、使えない期間の賃料の当然減額（611条）が明文化されています。
2027年度からエアコンの省エネ基準が強化されるため、低価格帯モデルが減り、交換費用が上がる可能性があります。

現代の生活において欠かすことができない家電の一つ、エアコン。

近年の賃貸物件では、最初からエアコンが取り付けられている場合も多く、引越し直後から快適な生活をはじめることができます。

しかし、設置されているエアコンの状態はさまざまで、古いものから最新のものまで多岐にわたります。古いエアコンが設置されている場合、経年劣化による不調や故障を心配する方も多いのではないでしょうか。猛暑日が続く近年の夏は、エアコンの故障が健康被害に直結するおそれもあります。

故障した時は修理するのが一般的ですが、使用年数や部品の在庫状況によっては交換が必要な場合があります。

この記事では、賃貸物件におけるエアコンの交換について、費用の負担区分や借主の権利、2027年度の省エネ基準強化による影響まで詳しく解説します。お部屋探しをしている方や賃貸物件に住んでいる方は、ぜひ参考にしてください。

宅地建物取引士/株式会社アイデアル代表取締役

佐々木健太

2003年：株式会社エスティアへ新卒で入社。（投資用マンションデベロッパー）
2007年：株式会社アップスタイルの創業メンバーとして参画。（総合不動産業）同社の営業戦略、新規事業開発などの統括責任者に就任。
2014年：株式会社アイデアルを設立、代表取締役に就任。
2020年：株式会社アイデアル・インベスト・パートナーズを設立（100％出資子会社）

投資用不動産や賃貸・売買仲介、管理の実務経験を経て、それらをワンストップに行い、中古の1棟収益不動産を活用した資産形成コンサルティングを実施している。

エアコンが壊れた時に確認すること

ポイント

エアコンが壊れたら、①賃貸借契約書で付帯設備か残置物かを確認、②故障の原因に自分の過失がないかを整理、③自分で修理業者を手配する前に大家さん・管理会社へ連絡、の順で対応するのが基本です。

エアコンは新しい・古いに関係なく、突然故障することがあります。使用頻度や部屋の状態、周辺環境によって左右される場合があり、個人差が大きいです。

エアコンは生活必需品であり、万が一故障した場合は、すぐにでも修理・交換したいと誰もが思います。しかし、焦って自分で修理を手配すると、費用を負担してもらえないなどのトラブルに発展する可能性があるため注意が必要です。

ここでは、エアコンが壊れた時に確認しておきたいことを紹介します。

賃貸借契約書を確認

エアコンが故障した際は、まず物件契約時に交わした賃貸借契約書や重要事項説明書を確認しましょう。

賃貸借契約書には通常、付帯設備について記載されています。これには浴室や洗面台、エアコンなどの最初から物件に取り付けられている設備が含まれます。

エアコンが付帯設備に含まれている場合は、大家さんもしくは管理会社の所有物である可能性が高いです。借主側に過失がなければ、修理・交換に応じてもらえるのが一般的です。

一方で、エアコンが付帯設備に含まれていないにも関わらず、物件にエアコンが設置されている場合があります。これは、前の借主が設置したエアコンがそのまま残されている「残置物」であると考えるのが一般的です。

この場合、契約内容によっては修理・交換に対応してもらえない可能性があるため、事前確認が重要です。

故障の原因と使用年数を確認

エアコンの故障が経年劣化によるものか、借主の使い方によるものかで、費用負担が変わる可能性があります。「物をぶつけた」「室外機周りを物でふさいでいた」「長期間フィルター掃除をしていなかった」など、思い当たることがあれば正直に伝えましょう。

あわせて、本体や室外機に貼られている銘板で製造年を確認しておくと、話がスムーズです。メーカーが修理用部品（補修用性能部品）を保有する期間は、ルームエアコンの場合、製造打ち切り後おおむね9〜10年程度とされています。製造から10年以上経っているエアコンは、部品がなく修理できないことがあり、交換になるケースが多くなります。

出典元：東芝ライフスタイル「補修用性能部品の保有期間について」

大家さん・管理会社に確認

前述したように、賃貸借契約書でエアコンが付帯設備に含まれている場合は、大家さんもしくは管理会社の所有物である可能性が高いです。

自己所有ではないため、相談せずに修理・交換してしまうと、費用を負担してもらえないなどのトラブルに発展することが予想されます。エアコンが壊れたら、まずは大家さんや管理会社に連絡しましょう。連絡の日時や内容は、メールやメッセージなど記録が残る方法で残しておくと安心です。

大家さんや管理会社はエアコンの修理・交換対応に慣れている場合が多く、業者の手配をしてくれることもあります。

また、賃貸借契約書の内容についてわからないことや不明点についても詳しく教えてくれるため、納得したうえでエアコンの修理・交換を行えます。

基本的に賃貸借契約書の内容に沿った対応が行われるため、連絡する前に目を通しておくと良いでしょう。

エアコン交換費用の負担区分

ポイント

エアコンが付帯設備なら、経年劣化による故障の修理・交換費用は大家さん（貸主）負担が原則です。前の入居者が残した残置物なら、借主負担になるのが一般的です。借主の過失で壊した場合は借主負担になることがありますが、エアコンの経過年数に応じて負担額は軽くなります。

エアコンは生活に必要な設備であるため、付帯設備であれば、故障した際は大家さんが修理もしくは交換で対応するのが一般的です。

しかし、エアコンの所有者が誰であるか、故障の原因が何かによって、借主に費用が発生する可能性があるため注意が必要です。

エアコンの扱い・故障の原因	修理・交換費用の負担	注意点
付帯設備・経年劣化や通常使用による故障	大家さん（貸主）	交換後の機種は大家さんが選ぶのが一般的
付帯設備・借主の過失による故障	借主（経過年数を考慮）	耐用年数6年を目安に負担額が減る考え方がある
残置物	借主が一般的	契約書・重要事項説明書の記載を確認
借主が自分で設置したエアコン	借主	退去時は原則として撤去が必要

ここでは、パターン別にエアコン交換費用の負担区分について解説します。

付帯設備の場合

エアコンが初めから取り付けられていて、賃貸借契約書内で付帯設備に含まれている場合は、大家さんもしくは管理会社に修理・交換費用を負担してもらえるのが一般的です。

民法606条では、賃貸人（大家さん）は賃貸物の使用・収益に必要な修繕をする義務を負うと定められています。付帯設備のエアコンもこの修繕義務の対象となるため、経年劣化による故障であれば貸主側が費用を負担するのが原則です。

特に古いエアコンは経年劣化が進んでいる場合が多く、故障や不具合が発生する可能性が高いです。

ただし、エアコン交換費用は貸主が負担することから、必ずしも希望のエアコンが取り付けられるとは限らないため、注意が必要です。

希望のエアコンがある場合は、差額を借主が負担することで対応してもらえることもあるため、まずは相談してみましょう。

出典元：e-Gov法令検索「民法」第606条

借主の過失で故障した場合

借主には、借りている物を注意して使う義務（善管注意義務）があります。物をぶつけて壊した、明らかに不適切な使い方をしたなど、借主の過失による故障の場合は、修理・交換費用を請求されることがあります。

ただし、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、エアコンの耐用年数を6年とし、経過年数に応じて借主の負担割合を減らす考え方が示されています。設置から長い年数が経っているエアコンであれば、借主の過失があっても全額を負担する必要はないケースが多いです。請求額に疑問がある場合は、エアコンの設置時期を確認したうえで相談しましょう。

出典元：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について

残置物としてのエアコンの場合

前の借主が残していったエアコンで、そのまま取り付けられた状態のものを残置物と呼びます。

残置物について法律で一律に扱いが定められているわけではなく、賃貸借契約や重要事項説明の内容によって扱いが決まります。多くの場合、大家さん・管理会社は「残置物の修理・交換には責任を負わない」という条件で貸し出しています。

そのため、万が一故障や不調があった際に発生する修理・交換費用は、借主が負担することが一般的です。

また、自主的にエアコンを交換し、退去時にそのまま残していった場合は、貸主側からの補填や買取もされないケースが多いので、注意しましょう。

残置物がある場合は、契約時に重要事項として説明を受けるのが一般的です。また、賃貸借契約書にも書いてあるため、自分で確認することも可能です。

交換費用の目安（2026年時点）

借主負担でエアコンを交換する場合や、希望機種との差額を負担する場合の参考として、交換費用の目安を紹介します。6畳用の普及モデルであれば、本体4〜6万円程度に標準工事費1.5〜3万円程度を加え、総額6〜9万円程度が目安です。

このほか、古いエアコンの取り外し費用や、家電リサイクル法に基づくリサイクル料金（メーカーにより990円〜程度）と収集運搬料金がかかります。配管の延長や化粧カバー、専用コンセントの増設などが必要な場合は追加工事費が発生します。借主負担で交換する場合も、設備の変更にあたるため、必ず事前に大家さん・管理会社の許可を得ましょう。

出典元：一般財団法人家電製品協会家電リサイクル券センター「料金情報」

2020年の民法改正で明確になった借主の権利

ポイント

2020年4月施行の改正民法では、借主が修理の必要を通知したのに大家さんが相当の期間内に修理しない場合や、急迫の事情がある場合に、借主が自ら修理できること（607条の2）が明文化されました。また、借主に責任のない故障で設備が使えない場合、賃料はその割合に応じて当然に減額される（611条）と定められています。

借主の修繕権（民法607条の2）

改正民法では、次のいずれかに当てはまる場合、借主が自分で修理できると定められています。

借主が大家さんに修理が必要であることを通知した（または大家さんがそれを知った）にもかかわらず、大家さんが相当の期間内に必要な修理をしないとき
急迫の事情があるとき

付帯設備のエアコンを借主が修理した場合、その費用は「必要費」として大家さんに請求できると考えられます（民法608条）。ただし、「相当の期間」がどれくらいかは状況によって異なり、修理内容や費用が妥当かどうかで争いになることもあります。自分で修理する場合でも、事前に通知した記録や見積書、領収書を必ず残しておきましょう。

真夏に高齢者や乳幼児がいる世帯でエアコンが使えないなど、健康上のリスクが高い状況は「急迫の事情」と判断される可能性がありますが、まずは大家さん・管理会社への連絡を優先するのが無難です。

出典元：e-Gov法令検索「民法」第607条の2・第608条
出典元：法務省「賃貸借契約に関するルールの見直し」（パンフレット）

賃料の減額（民法611条）

借主の責任ではない理由で設備が使えなくなった場合、使えなくなった部分の割合に応じて賃料は減額されます。改正前は「減額を請求できる」という規定でしたが、改正後は「当然に減額される」と改められました。

ただし、エアコンの故障でどの程度減額されるかは法律で決まっているわけではなく、大家さんとの話し合いで決めることになります。減額を求める場合は、故障の発生日や連絡した日、修理が完了した日などを記録しておきましょう。

出典元：e-Gov法令検索「民法」第611条
出典元：法務省「賃貸借契約に関するルールの見直し」（パンフレット）

2027年度のエアコン省エネ基準強化と交換への影響

ポイント

家庭用の壁掛形エアコンは、2027年度を目標年度として省エネ基準（トップランナー基準）が強化されます。メーカーは出荷する製品全体で基準を満たす必要があるため、省エネ性能の低い低価格帯モデルが減り、交換費用が上がる可能性があります。

経済産業省は、家庭用エアコンの次期省エネ基準として、壁掛形は2027年度、天井埋込形やマルチタイプなどは2029年度を目標年度とする新基準を定めています。冷房能力などの区分によっては、現行基準から最大30%以上の効率改善が求められます。

トップランナー制度は、個々の製品の販売を一律に禁止するものではなく、メーカーが出荷する製品全体の加重平均で目標を達成する仕組みです。とはいえ、基準を満たしにくい低価格帯モデルは縮小する見込みで、エアコンの本体価格は上がる傾向にあると指摘されています。

賃貸物件では、次のような影響が考えられます。

大家さんにとって交換費用の負担が増えるため、交換の判断や機種の選定に時間がかかることがある
借主負担で交換する場合や、希望機種との差額を負担する場合の費用が上がる可能性がある
一方で、新基準のエアコンは省エネ性能が高いため、交換後は電気代が下がることが期待できる

古いエアコンの調子が悪い場合は、完全に壊れる前、特に繁忙期となる夏前に大家さん・管理会社へ相談しておくと安心です。

出典元：資源エネルギー庁「トップランナー制度：エアコンディショナー」

エアコンを長く使うためのお手入れ方法

ポイント

フィルターは2週間に1回程度を目安に掃除し、室外機の周りには物を置かないようにしましょう。内部のクリーニングは専門業者に依頼するのが安全ですが、大家さん所有のエアコンの場合は事前に管理者へ相談が必要です。

たとえエアコンの修理・交換費用が貸主負担であったとしても、故障しないことに越したことはありません。

エアコンの修理・交換は時間を要するものであり、すぐに対応してもらえないケースも珍しくありません。特に修理依頼が集中する夏場は、業者の手配に1〜2週間以上かかることもあります。

故障させないためには、日頃のクリーニングやメンテナンスが大切です。日頃のケアを怠ったことが原因で故障した場合、借主の責任とされる可能性があります。

ここでは、エアコンを長持ちさせるためのお手入れ方法を紹介します。

定期的に掃除をする

定期的にエアコンを掃除することで、故障のリスクを軽減させることができます。

特にエアコンのフィルター部分には注意が必要です。フィルターはほこりが溜まりやすく、エアコンの効き具合や電気代に直接影響を与えます。

古いエアコンや掃除が行き届いていないフィルターは、大量のほこりが溜まっている場合があり、故障する原因になります。

大量のほこりを一気に掃除することは大変なので、こまめに掃除を心がけることが大切です。多くのメーカーが2週間に1回程度の掃除を推奨しています。自動お掃除機能付きのエアコンでも、ダストボックスのごみ捨ては必要です。

また、室外機も定期的に確認するようにしましょう。

特に室外機付近から出ているドレンホースには注意が必要です。ホースの汚れや詰まりは、室内機からの水漏れの原因になるほか、エアコンの効き具合にも影響を与えます。

室外機の周りには物を置かず、風通しの良い状態を保つことで、効率の低下や汚れを軽減させることができます。

専門業者にクリーニングを依頼する

エアコンの表面やフィルター部分は自分で掃除できますが、内部の掃除は専門的な知識がなければできません。

市販のスプレーなどで内部を掃除すると、洗浄液が電装部品にかかって故障や発火につながるおそれがあります。

エアコンの内部には重要な部品が詰まっており、ほこりやカビが溜まってしまうと不調や故障の原因になります。

定期的に専門業者にクリーニングしてもらうことで、内部を清潔に保ちエアコン全体にかかる負荷を軽減させることが可能です。

ただし、賃貸物件に取り付けられているエアコンは大家さん・管理会社の所有物であることを忘れてはいけません。

軽い掃除であれば問題ありませんが、専門業者に本格的なクリーニングを依頼する際は、物件の管理者に報告・相談するようにしましょう。万が一クリーニング中に故障した場合の責任の所在を明確にしておくためにも、事前の相談は大切です。

賃貸のエアコン交換に関するよくある質問

賃貸のエアコンが壊れたら、自分で修理業者を呼んでもいいですか？

まずは大家さん・管理会社に連絡してください。無断で修理すると費用を負担してもらえない場合があります。連絡したのに相当の期間内に修理されない場合や急迫の事情がある場合は、民法607条の2により借主が修理し、費用を請求できる可能性があります。

エアコンが故障している間の家賃は減額されますか？

借主の責任ではない故障で使えない場合、民法611条により使えない割合に応じて賃料は当然に減額されます。ただし減額幅の基準は法律で決まっていないため、故障や連絡の日時を記録したうえで大家さんと話し合いましょう。

古いエアコンを新しいものに交換してほしいと頼めますか？

正常に動いている場合、大家さんに交換の義務はありませんが、相談すること自体は可能です。電気代が高い、異音がするなどの理由を伝えると検討してもらえることがあります。希望機種がある場合は差額負担を提案するのも一つの方法です。

契約前にエアコンの交換を交渉できますか？

できます。契約前は大家さんにとっても入居者を確保したいタイミングのため、交渉に応じてもらいやすくなります。内見時に試運転して不具合や製造年を確認し、交換を約束してもらえた場合は書面に残してもらいましょう。

残置物のエアコンを撤去・交換してもいいですか？

残置物でも物件に取り付けられている以上、撤去・交換の前に大家さん・管理会社の了承を得ましょう。交換した新しいエアコンを退去時に残す場合、買取や費用の補填はされないケースが多いです。

故障しているのに修理・交換してもらえない場合はどこに相談すればいいですか？

まずは賃貸借契約書を確認し、修理を依頼した日時や内容を記録したうえで、消費者ホットライン「188」に相談しましょう。最寄りの消費生活センターなどにつながり、助言を受けられます。法的なトラブルの相談先を知りたい場合は法テラスも利用できます。ただし、これらの窓口は本人に代わって大家さんと交渉するわけではありません。