原状回復費用とは？定義や項目・用途ごとの相場を紹介

賃貸物件から退去する際、借主（賃借人）は入居時と同じ状態にして貸主（賃貸人）へ返す義務があります。

そのため、例えばタバコのヤニや臭いが壁についた場合など、借主の不注意によってついた汚れや傷の修繕・クリーニングをする際にかかる費用は、借主が支払わなければいけません。

しかし、原状回復については借主と貸主の間で認識が異なる場合も多く、退去時にトラブルが起こることも多いです。

この記事では、原状回復費用の定義や原状回復費用の相場について紹介します。賃貸物件からの退居を検討している方や、退居時に発生する費用を知りたい方は、ぜひ最後までご覧ください。

原状回復費用とは

賃貸物件を退去する際、引越しや住み替える物件にかかる初期費用のことばかり気になってしまいがちですが、借主は原状回復費用を支払う可能性があることを忘れてはいけません。

ここでは、原状回復費用の定義などの基本的な情報について紹介していきます。

そもそも原状回復の定義とは

原状回復費用の支払いは、賃貸物件の退居時に起こりやすいトラブルのひとつです。

そのため、未然にトラブルを防ぐことを目的に、『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』が国土交通省住宅局から公表されています。

このガイドラインでは、原状回復について以下のように定義されています。

これまで原状回復は、借主が入居時の状態に戻すという認識が強く、経年劣化した部分の修繕も借主が費用を負担しなければならない風潮がありました。

しかし、借主と貸主の認識の違いなどによってトラブルが頻発したため、国土交通省によってルールや定義が設定されました。

ガイドラインの使用については強制されるものではないため、最終的には契約内容や物件の使用状況などによって、それぞれのケースで判断・決定される点に注意が必要です。

経年劣化による修繕費は貸主の負担

経年劣化とは、時間の経過に伴う劣化のことです。賃貸物件の場合は、以下の事例が経年劣化に当てはまります。

ガイドラインでも、建物や設備などの自然に発生した劣化や損耗などを経年劣化としており、借主が修繕費用を負担する必要はないと定めています。

経年劣化については原状回復に含まれないため、借主ではなく借主が修繕費を負担します。

ここで注意したいのが、経年劣化の範囲です。例えば、ドアノブなどの設備が壊れた場合も経年劣化になりますが、壊れたまま使用して状態をさらに悪化させた場合は、特別損耗とみなされてしまいます。その場合の修繕費用は、借主が負担することになるため注意しましょう。

また、経年劣化と同様に、通常損耗も原状回復に含まれません。通常損耗とは、通常の生活を送っていて生じた傷みのことです。例えば、食器棚やベッドなどの家具を設置したことによる床のへこみや、壁紙を張り替えるほどではない程度の画鋲の穴などが通常損耗に該当します。

経年劣化や通常損耗と原状回復の判断はガイドラインが用いられ、トラブルにならないよう責任の所在を明確にします。

原状回復費用は敷金から差し引かれる

原状回復費用は、入居時に支払った敷金から差し引かれて支払うのが一般的です。

入居時にかかる初期費用としてなんとなく支払っている方も多いかもしれませんが、そもそも敷金とは物件や設備を破損したり汚したりしたときの修繕費や、家賃の支払いが滞ったときの費用に充てられるお金です。

物件の修繕や家賃の滞納がない状態で退去した場合は、基本的に全額戻ってくるため、支払っておいて損をすることはありません。ただし、原状回復費用が敷金を上回った場合は、差し引いた分が追加で請求されます。

また、敷金・礼金がないゼロゼロ物件の場合は、敷金を支払っていないため、退去費用を改めて用意しなければいけません。費用も相場より高めの設定になっているケースが多いため、契約前にきちんと確認しておくことをおすすめします。

原状回復費用の相場とは

原状回復費用は敷金から支払われるケースが多いことは上記で紹介しましたが、具体的にどのくらいの費用がかかるのか不安を感じている方もいるのではないでしょうか。

ここでは、原状回復費用の相場を項目・用途ごとに紹介します。

項目ごとの相場

原状回復費用の相場は、一般的に家賃の3ヶ月分程度だといわれています。以下は、項目ごとの費用相場です。

ハウスクリーニングの場合

一般的な一人暮らしの間取りのハウスクリーニング費用は、15,000〜40,000円程度です。二人暮らしやファミリーなど、部屋数が多くなったり広くなったりするほど高額になります。

壁の張り替えの場合

壁紙の一部が汚れたり傷ついたりした場合でも、広範囲の張り替えが必要になることが多いため、比較的高額になりやすいのが特徴です。

一般的には30,000〜40,000円程度が相場だといわれていますが、室内でタバコを吸う場合など、壁紙を全面張り替えなければならない場合はさらに高額になる恐れもあります。

また、壁の下地に傷がついてしまうと、下地ボードごと交換が必要です。その場合の修繕費用は、30,000〜60,000円に上がります。

床の張り替えの場合

フローリングなどの床の張り替えは全面的に行うことが少ないため、相場は10,000円程度です。床面の素材によっても値段が変わってくるでしょう。クリーニングの場合は、交換する範囲によって異なりますが、15,000〜25,000円程度が相場になります。

用途ごとの相場

居住用で借りている物件と、オフィス・店舗用に借りている物件では、原状回復費用の計算方法が異なるため、費用の相場も変わってきます。以下は、用途ごとの費用相場です。

居住用物件の場合

アパートやマンションなど、居住用として借りていた物件の原状回復費用は、居住年数や間取りで変わります。以下は、間取り別の原状回復費用の相場を表にまとめたものです。

一般的には6〜8年住むと経年劣化による破損や汚れが生じるといわれているため、それより長く住んでいれば退去費用が少なくなる可能性があります。

また、長く住むほど修繕にかかる費用も多くなる傾向にあります。

オフィス・店舗用物件の場合

オフィス・店舗用として借りている物件の原状回復費用の計算は、坪単価で行われるのが一般的です。物件の立地やグレードなどによって費用も大きく変わってくるため一概にはいえませんが、坪数による費用相場は以下のようになります。

入居時に内装や設備を変更している場合は、それらを廃棄する費用も追加されるため、相場以上の金額がかかるケースが想定されます。

なお、オフィス・店舗用の物件は、原状回復工事を行う業者が指定されているケースがほとんどです。そのため、価格が高額になりがちですが、交渉次第で削減できる可能性もあります。

まとめ

原状回復費用とは、経年劣化や通常損耗を除いて、借主の過失によってできた傷や汚れなどを修繕するための費用のことです。

基本的には入居時に貸主に預けた敷金から支払われますが、原状回復の度合いによっては敷金を上回ってしまう可能性もあります。

トラブルを避けるためにも、入居時にすでにあった汚れや傷はあらかじめ撮影しておきましょう。

また、原状回復費用に疑問を感じたときは、管理会社や消費生活センターなどに相談し、本当にこの費用は適切なのか確認することをおすすめします。

Homeeeマガジン編集部

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