賃貸物件に入居する際は、借主と貸主の間で賃貸借契約を取り交わします。
賃貸借契約の当事者であり、契約に発生する権利や義務を行使する個人や企業を契約者名義といい、家賃の支払いや修繕義務などの責任を負うことになります。
賃貸物件を長く借りて住んでいると、結婚や離婚など、さまざまな理由で契約者名義を変更しなくてはいけないケースが発生することがあります。
この記事では、賃貸契約の名義変更ができるケースとできないケース、手続きの流れや費用、必要書類や注意点を詳しく紹介します。
目次 -INDEX-
賃貸契約の名義変更は可能
賃貸借契約書に記載された契約者の名義を変更することを『名義変更』といいます。
さまざまな事情で個人から個人、個人から法人、法人から個人へと名義を変更しなければいけない場面がありますが、賃貸契約期間中でも名義変更は可能です。
ここでは、名義変更が必要になるケースとできないケースを紹介します。
名義変更が必要になるケース
原則として賃貸物件は、契約者本人が解約まで居住し続けるのが一般的です。しかし、さまざまな理由により賃貸物件の契約を継続しながら名義を変更することができます。
下記は名義変更が必要になるケースの一例です。
- 結婚、離婚、死別などで契約者の氏名が変わった
- 同棲、結婚、離婚、死別などで居住者の出入りがあった
- 契約者が転居した
- 個人契約から法人契約へと変更した
- 法人契約から個人契約へと変更した
- 法人の名称が変わった
- 法人の代表者が変わった
賃貸物件には、契約者および契約当初の入居者ではない方の居住は認められません。そのため、結婚や離婚で苗字が変わる、または居住者の出入りがある場合は名義変更が必要です。
他にも、個人契約と法人契約の切り替えや、法人の名称や代表者名変更なども、契約者の名義人が変わるため名義変更を行わなければいけません。
名義変更ができないケース
契約者が個人であり、さらに入居者が1人だけの場合は原則として名義変更ができません。
なぜなら、個人の契約者が名義変更をする場合は入居者自体が新しく入れ替わることになるため、新規で賃貸借契約を結び直す必要があるからです。
また、契約書で「名義変更不可」と記載されている場合も名義変更ができません。詳細は物件や管理会社により異なるため、事前に確認しておきましょう。
賃貸契約の名義変更が必要なのにしなかった場合
原則として契約者と入居者は同一人物であることが前提であるため、必要であるにも関わらず名義変更をしていないと、最悪の場合は退去を求められてしまいます。
契約名義を変えずに契約者当人ではない別の人物が暮らしていると、「賃貸の名義貸し」または「転貸」と判断されかねません。
当然のことながら、これは重大な契約違反です。
契約違反が発覚すれば注意されるのはもちろんですが、最悪の場合は違約金が発生する、または契約解除を求められます。
賃貸契約の名義変更を行う際の手続きの流れ・費用・書類
賃貸契約の名義変更が必要になった場合、どのような手続きを行わなければいけないのでしょうか。ここでは、手続きの流れ、費用、書類を紹介します。
手続きの流れ
物件や管理会社により細かい点は異なりますが、一般的に賃貸契約の名義変更は以下の流れで手続きを進めていきます。
- 大家または管理会社へ連絡する
- 本人確認書類などの必要書類を用意する
- 契約書類の名義変更を行う
まずは、大家さんか管理会社へ連絡し、名義変更の手続きを行いたい旨を伝えます。
訪問して手続きを行う場合は、後述する必要書類を持参したうえで訪問します。結婚や離婚で氏名が変更になった時は、新しい氏名がわかる身分証明書が必要です。
契約書は郵送、身分証明書は写真で送るなど、各物件で手続きの方法は異なるため、事前に確認しておくようにしましょう。
名義変更では、変更申請の書類や覚書、家賃保証会社の保証料や火災保険料の名義などを変更する必要があります。
また、名義変更にかかる期間は約1ヶ月程度です。保証会社の審査、または提出書類に不備があるとその分だけ長引いてしまいます。
費用相場
名義変更にかかる費用相場は、1万円から家賃1ヶ月分です。
各物件で費用は異なり、手数料に明確な決まりはありません。大家さんや管理会社へ事前に確認しておくようにしてください。
名義変更で費用が発生する理由は、賃貸借契約書や保証契約書の発行・書き換えで手間と労力がかかるという点が挙げられます。
新規契約時に匹敵する程の手間と労力がかかるため、管理会社への手数料という意味合いで費用が発生します。
必要書類
こちらも各物件により異なりますが、一般的に名義変更に必要な書類は以下の通りです。
- 名義人の身分証明書（運転免許証、マイナンバーカード、パスポートなど）
- 収入証明書（源泉徴収票、給与明細書、課税証明書など）
- 住民票（3ヶ月以内に発行されたもの）
- 家賃を引き落とす口座情報
- 在籍証明書（雇用形態、勤務期間、給与額などが記載されたもの）
これらはあくまでも一例であるため、具体的な必要書類は大家さんや管理会社へ事前に確認するようにしてください。
結婚、離婚、死別などで苗字が変わっただけの名義変更であれば、身分証明書と住民票の提出だけで手続きを行えることが多いです。
いずれにせよ用意しておくべき書類は各物件で異なるため、事前確認が必要です。
名義変更時の注意点
最後に、賃貸契約の名義を変更する際の注意点を紹介します。
変更が認められないケースもある
仮に正当な理由があったとしても、名義変更が認められないケースがあります。
例えば、親子3人で暮らしていた賃貸物件で父が死去した場合、世帯収入が下がることで家賃の支払い能力がないと判断されれば名義変更はできません。
他にも、現契約者が再三にわたる近隣トラブルを起こしている、または過去に家賃を滞納したことがあるなど、信頼関係が密接ではない場合も変更できない時があります。
連帯保証人への確認
名義変更を行う際は、必ず連帯保証人へ確認する必要があります。なぜなら、名義変更後も連帯保証人が継続してくれるとは限らないからです。
例えば、夫から妻へと名義を変更する際、連帯保証人だった夫の親族が継続してくれるとは限りません。そのため、必ず事前に確認する必要があります。
また、賃貸契約で保証会社を利用していた場合は、再度審査を受けなければいけません。審査に通らなければ、また別に連帯保証人を立てる必要があります。
まとめ
賃貸契約の名義変更が必要なケースとできないケース、手続きの流れや費用、必要書類や注意点を詳しく紹介していきました。
結婚や離婚による氏名変更や居住者の出入り、個人契約から法人契約への切り替え、法人の名称変更など、さまざまな場面で名義変更が必要になるケースがあります。
原則として賃貸物件は契約者本人が解約まで居住し続ける必要があるため、氏名が変わったり居住者が変わる場合は、名義変更をしなければいけません。
必要な名義変更を怠ると契約違反となり、最悪の場合は退去を求められてしまいます。
名義変更を行う際は、まず大家さんや管理会社へ連絡し、必要書類を用意したうえで変更手続きを行ってください。
費用や期間に関しては決まりがあるわけではなく、各物件で異なるため、気になる場合は事前に確認しておくことをおすすめします。
また、名義変更ができないケースがある、連帯保証人への確認が必要だという点は忘れてしまいがちな要素になるため、注意点として把握しておきましょう。
Homeeeマガジン編集部
